**MODELO REFERENCIAL EDITÁVEL (**sujeito à revisão jurídica conforme o caso concreto) • LOCAÇÃO RESIDENCIAL URBANA • PRAZO DE 30 MESES

ORIENTAÇÕES DE USO (NÃO INTEGRAM O CONTRATO)

• Preencher todos os campos entre colchetes antes de assinar.
• Este modelo prevê prazo de 30 meses e uma única garantia: caução em dinheiro. Não acrescente fiador ou seguro-fiança sem substituir a cláusula.
• Confirmar poderes de representação, encargos, critérios de reajuste, datas, documentos anexos e regras locais.
• Submeter a minuta final à revisão jurídica para adequação às particularidades do imóvel e da negociação.
• Referência principal: Lei nº 8.245/1991 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

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CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL

Pelo presente instrumento particular, as partes identificadas celebram contrato de locação residencial, regido pela Lei nº 8.245/1991, pelo Código Civil, quando aplicável, e pelas cláusulas abaixo.

1. IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES

LOCADOR(A): [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL], CPF/CNPJ [NÚMERO], RG [NÚMERO, SE APLICÁVEL], estado civil [ESTADO CIVIL], endereço [ENDEREÇO], e-mail [E-MAIL], telefone [TELEFONE].

LOCATÁRIO(A): [NOME COMPLETO], CPF [NÚMERO], RG [NÚMERO, SE APLICÁVEL], estado civil [ESTADO CIVIL], endereço atual [ENDEREÇO], e-mail [E-MAIL], telefone [TELEFONE].

ADMINISTRADORA (SE HOUVER): [RAZÃO SOCIAL], CNPJ [NÚMERO], CRECI [NÚMERO], endereço [ENDEREÇO], representante [NOME]. Atua em nome do LOCADOR nos limites dos poderes concedidos, sem assumir automaticamente a condição de locadora.

2. DO IMÓVEL LOCADO

Cláusula 1ª. O LOCADOR cede ao LOCATÁRIO, mediante pagamento, o uso do imóvel situado em [ENDEREÇO COMPLETO, COMPLEMENTO, BAIRRO, CIDADE/UF E CEP], matrícula [NÚMERO, SE DISPONÍVEL], Cartório de Registro de Imóveis [IDENTIFICAÇÃO], descrição [TIPO, CÔMODOS, VAGAS E OUTRAS CARACTERÍSTICAS].

Parágrafo único. O imóvel destina-se exclusivamente ao uso residencial, vedada a alteração de finalidade sem autorização prévia e escrita do LOCADOR.

3. DO PRAZO

Cláusula 2ª. A locação terá prazo de 30 (trinta) meses, iniciando-se em [DATA] e terminando em [DATA].

• 1º. Ao término, serão observadas as disposições do art. 46 da Lei nº 8.245/1991.
• 2º. Permanecendo o LOCATÁRIO no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do LOCADOR, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais condições legais e contratuais.

4. DO ALUGUEL E PAGAMENTO

Cláusula 3ª. O aluguel mensal é de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento no dia [DIA] de cada mês, relativo ao período vencido, por [PIX/BOLETO/TRANSFERÊNCIA].

• 1º. Os pagamentos serão feitos ao LOCADOR ou à ADMINISTRADORA autorizada, conforme instruções oficiais.
• 2º. O LOCADOR fornecerá recibo discriminado dos valores recebidos.
• 3º. Alterações de dados de pagamento serão comunicadas por canal oficial.
• 4º. A primeira cobrança observará a data de início e eventuais valores proporcionais, respeitadas as restrições legais à antecipação do aluguel.

5. DO REAJUSTE

Cláusula 4ª. O aluguel poderá ser reajustado a cada 12 meses, observada a data-base aplicável, pela variação do [ÍNDICE: IGP-M/IPCA/IVAR] divulgado pelo [ORGÃO: FGV/IBGE].

• 1º. Caso o índice deixe de existir ou tenha aplicação juridicamente inviável, as partes poderão pactuar índice legal substituto.
• 2º. Revisões de aluguel por acordo ou judicialmente respeitarão a legislação.

6. DOS ENCARGOS

Cláusula 5ª. Caberão ao LOCATÁRIO, durante a ocupação e nos limites da lei: (I) água, luz, gás e serviços por ele contratados; (II) despesas ordinárias de condomínio; (III) IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel, cuja responsabilidade de pagamento é expressamente atribuída ao LOCATÁRIO neste contrato, ressalvadas disposições imperativas; (IV) outros encargos validamente previstos.

• 1º. Despesas extraordinárias de condomínio serão do LOCADOR.
• 2º. Despesas de administração e intermediação imobiliária, inclusive análise de idoneidade do pretendente e fiador, são do LOCADOR na forma da lei.
• 3º. Encargos serão discriminados e comprovados quando solicitado.

7. DA GARANTIA LOCATÍCIA — CAUÇÃO EM DINHEIRO

Cláusula 6ª. As partes estabelecem exclusivamente caução em dinheiro de R$ [VALOR], equivalente a [NÚMERO] mês(es) de aluguel, limitada a três meses.

• 1º. A caução será depositada em caderneta de poupança, revertendo em favor do LOCATÁRIO os rendimentos correspondentes no levantamento.
• 2º. Ao término, será restituída com rendimentos, deduzidos apenas valores comprovadamente devidos e legalmente compensáveis.
• 3º. Divergências serão resolvidas consensualmente ou pelos meios legais.
• 4º. Não se exige segunda modalidade de garantia simultaneamente.

8. DA VISTORIA

Cláusula 7ª. O imóvel será entregue no estado descrito no Laudo de Vistoria Inicial (Anexo I), acompanhado, se houver, de fotos e inventário.

• 1º. O laudo descreverá pisos, paredes, instalações, portas, janelas e equipamentos.
• 2º. O LOCATÁRIO comunicará divergências ou defeitos encontrados, sem afastar responsabilidade legal do LOCADOR por vícios anteriores.
• 3º. A vistoria de saída considerará o estado inicial e o desgaste natural.

9. DAS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR

Cláusula 8ª. Compete ao LOCADOR: (I) entregar o imóvel adequado ao uso; (II) garantir o uso pacífico; (III) responder pelos vícios anteriores à locação; (IV) pagar despesas extraordinárias de condomínio; (V) fornecer recibos discriminados; (VI) observar o art. 22 da Lei do Inquilinato.

10. DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

Cláusula 9ª. Compete ao LOCATÁRIO: (I) pagar aluguel e encargos devidos; (II) utilizar o imóvel para residência; (III) zelar por sua conservação; (IV) comunicar defeitos cuja reparação seja do LOCADOR; (V) reparar danos imputáveis a si, dependentes ou visitantes; (VI) não modificar o imóvel sem autorização exigível; (VII) respeitar regras do condomínio; (VIII) permitir vistoria em data e horário previamente combinados; (IX) restituir o imóvel ao final, ressalvado desgaste normal.

11. DAS REFORMAS E BENFEITORIAS

Cláusula 10ª. Modificações que dependam de autorização do LOCADOR deverão ser previamente autorizadas por escrito.

• 1º. Benfeitorias necessárias e úteis observarão o art. 35 da Lei nº 8.245/1991, salvo estipulação contratual válida.
• 2º. Benfeitorias voluptuárias observarão o art. 36 da mesma lei.
• 3º. Reparos de responsabilidade legal do LOCADOR não serão automaticamente transferidos ao LOCATÁRIO.

12. DO ATRASO NO PAGAMENTO

Cláusula 11ª. Sobre valores vencidos poderão incidir: multa moratória de 2%; juros de mora convencionados de 1% ao mês, calculados de modo simples e proporcional aos dias de atraso; e atualização pelo IPCA, quando cabível.

• 1º. Os encargos observarão os limites legais aplicáveis.
• 2º. A inadimplência poderá ensejar cobrança legal, rescisão e ação de despejo conforme requisitos próprios.
• 3º. Ficam vedadas cobranças abusivas ou constrangedoras.

13. DA RESCISÃO ANTECIPADA

Cláusula 12ª. Se o LOCATÁRIO devolver o imóvel antes do termo final, será devida multa compensatória de três aluguéis vigentes, proporcional ao prazo contratual restante, conforme art. 4º da Lei nº 8.245/1991.

Cálculo: multa = (3 × aluguel vigente) × (meses restantes ÷ meses totais contratados).

• 1º. Não incidirá multa na hipótese legal de transferência do LOCATÁRIO por determinação do empregador a outra localidade, desde que observado aviso escrito com antecedência mínima de 30 dias.
• 2º. Durante o prazo contratual, a retomada pelo LOCADOR observará as hipóteses legais.
• 3º. Na prorrogação por prazo indeterminado, o LOCATÁRIO poderá denunciar a locação com aviso escrito de 30 dias, nos termos legais.

14. DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL

Cláusula 13ª. Ao encerrar a locação, o LOCATÁRIO comunicará a devolução ao LOCADOR/ADMINISTRADORA, realizando-se vistoria de saída e recibo de entrega das chaves.

• 1º. Eventuais danos ou diferenças serão documentados e resolvidos nos termos legais.
• 2º. O LOCATÁRIO não responderá por deteriorações de uso normal.
• 3º. Divergência sobre reparos não autoriza, por si só, recusa indevida de chaves nem cobranças após o efetivo encerramento da posse, ressalvados débitos exigíveis.

15. DA SUBLOCAÇÃO E CESSÃO

Cláusula 14ª. A cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel, total ou parcial, depende de consentimento prévio e escrito do LOCADOR, conforme art. 13 da Lei nº 8.245/1991.

16. DAS COMUNICAÇÕES

Cláusula 15ª. As comunicações poderão ocorrer pelos endereços e canais informados pelas partes, comprometendo-se estas a manter dados atualizados. Notificações com forma legal obrigatória deverão observar tal formalidade.

17. DA PROTEÇÃO DE DADOS

Cláusula 16ª. Os dados pessoais serão tratados para elaboração, execução e administração da locação e cumprimento de obrigações legais, observada a Lei nº 13.709/2018. Compartilhamentos dependerão de fundamento legal e finalidade pertinente.

18. DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Cláusula 17ª. Este contrato obriga as partes e sucessores nos limites legais. Alterações deverão ser formalizadas por escrito, ressalvadas disposições legais.

Integram-no, quando aplicável: Anexo I — Laudo de Vistoria Inicial; Anexo II — Fotos; Anexo III — Relação de móveis e equipamentos; Anexo IV — Documentos da garantia e administração.

Parágrafo único. Em conflito com norma imperativa, prevalecerá a legislação.

19. DO FORO

Cláusula 18ª. Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], local de situação do imóvel, ressalvadas regras legais de competência.

20. DAS ASSINATURAS

E, por estarem de acordo, as partes assinam este contrato, com duas testemunhas no instrumento físico ou por assinatura eletrônica juridicamente válida.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

LOCADOR(A): [NOME COMPLETO]   CPF/CNPJ: [NÚMERO]

LOCATÁRIO(A): [NOME COMPLETO]   CPF/CNPJ: [NÚMERO]

ADMINISTRADORA / REPRESENTANTE (SE APLICÁVEL): [NOME COMPLETO]   CPF/CNPJ: [NÚMERO]

TESTEMUNHA 1: [NOME COMPLETO]   CPF/CNPJ: [NÚMERO]

TESTEMUNHA 2: [NOME COMPLETO]   CPF/CNPJ: [NÚMERO]

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